Сегодня лишиться квартиры можно даже будучи добросовестными приобретателем. Об этом свидетельствуют примеры сотен москвичей в одночасье оказавшихся на грани выселения. Причем, далеко не всегда проблемы с квадратными метрами всплывают сразу. О том, что родные стены некогда выбыли из собственности города «против воли», нынешние хозяева зачастую узнают лишь спустя годы — из повесток в суд по искам департамента жилищной политики. При этом эксперты соглашаются, что намерения города вернуть недвижимость, вполне законны, однако обитателям спорных квартир от этого не легче.

Проблемы добросовестных приобретателей недвижимости, которым в борьбе за квадратные метры приходится тягаться с государственными структурами, вновь стали предметом для обсуждения в Общественной палате РФ. Ранее на площадке ОП этот вопрос поднимался в разрезе конкретной истории, участниками которой стали жители Щербинки, но оказалось, что подобная практика широко распространена в столице.

По словам уполномоченного по правам человека в Москве Александра Музыкантского, который занимается этой проблемой с 2010 года, во всех случаях схема примерно одинаковая: обманным путем получив квартиру от города, мошенники оформляют ее в собственность и поспешно продают. Новые хозяева оформляют свои права на недвижимость и живут, ни о чем не подозревая. Живут год, три, пять лет (абсолютный рекорд Москвы — 18 лет), как вдруг выясняется, что приватизация, некогда проведенная мошенниками, является незаконной.

«Глядя на документы по делу понимаешь, что сделка, действительно, не чиста: скажем, осуществлена по доверенности, выданной спустя год после смерти доверителя или оформлена на супруга собственника, при том, что брак заключен спустя год после его смерти. Приватизация мошенническая — в этом нет никаких сомнений», — согласился столичный омбудсмен.

В этом случае департамент, защищая интересы города, совершенно справедливо обращается с иском в районный суд с требованием вернуть из незаконного владения свою собственность. По словам Музыкантского, в подавляющем большинстве суды принимают сторону ведомства, ссылаясь на ст. 302 Гражданского кодекса «Изъятие жилья от добросовестного приобретателя». «Согласно документу, приобретатель считается добросовестным, если не знал, и не мог знать, что приобретает имущество у мошенников. Но есть здесь одна оговорка: изъять имущество у добросовестного приобретателя можно только в том случае, если изначально оно выбыло из ведения города без ведома собственника. Здесь возникает вполне резонный вопрос, на который даже юристы не могут дать ответ: как можно утверждать, что изъятие произошло без ведома собственника, если акт о приватизации подписан уполномоченным на то городским департаментом — ныне департаментом жилищной политики, который и представлял интересы собственника — города?» — отмечает уполномоченный.

Что характерно, потерю чиновники обнаруживают не сразу. Складывается ощущение, что люди, 10-15 лет назад рпаботавшие в жилищном ведомстве, вообще данными вопросами не озабычивались. В этом смысле показательна история семьи Вагановых, которая приобрела спорную квартиру в 1994 году. «Мы с мужем купили квартиру, прожили в ней 19 лет. В 2011 году подали на развод. Во время судебного слушания о разделе имущества представитель департамента объявил нам, что мы не имеем права делить свою квартиру, так как сделка купли-продажи 1994 года ничтожна, в связи с тем, что данное жилое помещение мошенническим путем выбыло из собственности города. Как оказалось, в 1997 году разоблачили банду мошенников, которые по одной преступной схеме – «приватизация с умершими» провернули сделки с 49 квартирами, в число которых, попала и наша квартира», — поделилась собственница.

После этого ведомство обратилось в суд с иском о выселении семьи, и, несмотря на истечение срока исковой данности, суд удовлетворил требования чиновников.

«Дело в том, что о нарушении прав на имущество департаменту стало известно еще в 1997 году, когда он был признан потерпевшим по делу о хищении права собственности на 49 квартир», — подчеркнул Музыкантский. Почему город еще тогда не заявил о своих правах — большой вопрос. Ясно одно: чиновники, работавшие тогда в департаменте,  знали, что имущество утрачено.

И вот теперь семью выселяют на улицу. «Приставы пришли к нам в тот самый момент, когда дочь готовилась к сдаче ЕГЭ. Войдя в наше положение, они дали отсрочку до августа, и то при условии, что к указанному сроку мы сами покинем помещение», — вздыхала Ваганова.

Таких историй по Москве — сотни. Люди обращаются за помощью в различные инстанции, ищут справедливости в суде. Примером защиты своих прав для многих собственников, оказавшихся в таком положении, стало прогремевшее на всю страну дело «Гладышева против России», увенчавшееся успехом лишь в Европейском суде по правам человека.

В своем решении Европейский суд указал на то, что факт подделки документов первым собственником мог быть установлен властями на стадии решения вопросов о регистрации по месту жительства и приватизации спорной квартиры — этот вопрос относится к исключительной компетенции собственника (города). Кроме того, дальнейшие сделки в отношении квартиры также требовали легализации государством, в частности, речь идет о регистрации права в столичном управлении Росреестра. По мнению суда, при таком количестве регулятивных органов, обеспечивающих чистоту титула владельца квартиры, ни сама Гладышева, ни иной покупатель квартиры, в сущности, не должны были оценивать риск прекращения права собственности. Все спорные вопросы должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Таким образом, «упущение властей не могло оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества».

Европейский суд указал, что «риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица», при этом, «лишение заявительницы права собственности возложило на нее чрезмерное индивидуальное бремя и что публичный интерес не являлся для этого достаточным оправданием».

Некоторые московские суды придерживаются той же позиции, однако, в большинстве случаев решения принимаются в пользу департамента. 

В сложившейся ситуации, приобретая недвижимость, гражданам остается рассчитывать только на себя и свою бдительность. В первую очередь, по словам Музыкантского, необходимо проверить личность продавца. В первую очередь, нужно попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера, поскольку установление судом его недееспособности повлечет признание сделки недействительной.

Стоит внимательно изучить документы: срок их действия, печати, соблюдение нумерации страниц. Также необходимо сверить даты заключения брака и возникновения права собственности на квартиру, поскольку имущество, приобретенное в период брака, является совместной собственностью супругов, а значит, потребуется согласие супруга на совершение сделки.

Если имеет место доверенность, то она должна предъявляться только в подлинном виде. Следует проверить ее действительность и полномочия нотариуса, заверявшего ее. По словам омбудсмена, с такой информацией можно ознакомиться в Нотариальной палате и в Государственной регистрационной службе.

При этом нужно помнить, что доверитель может отозвать доверенность в любой момент времени и тогда сделка будет совершена по недействительному документу. Доверенность теряет силу и в случае смерти доверителя. Для того, чтобы обезопасить себя и с этой стороны, необходимо запросить у выдавшего доверенность нотариуса информацию о действительности документа.

Если квартира получена в наследство, нужно справиться о наличии родственников, которые также могут претендовать на нее. При этом среди наследников могут быть лица, которые должны получить свою долю в любом случае, независимо от того, завещана ли квартира кому-то другому.

Особый случай — приобретение продавцом квартиры на основе договора ренты с пожизненным проживанием бывшего владельца. В данном случае, свидетельство о смерти последнего является обязательным документом, так как собственник может продать квартиру и при его жизни, но в этом случае, за бывшим владельцем сохраняется право пользования квартирой.

Если собственность получена в результате приватизации, а прописанный в ней несовершеннолетний в этом процессе не участвовал или был выписан за год до этого, могут возникнуть претензии по факту ущемления прав ребенка. Кроме того, в случае, когда среди собственников продаваемой квартиры имеются несовершеннолетние дети, необходимо получить у органов опеки и попечительства разрешение на сделку купли-продажи. Это разрешение выдадут, если права и имущественные интересы несовершеннолетних в результате сделки не будут ущемлены.

Неотъемлемой частью проверки «чистоты» квартиры должно стать выяснение всей истории сделок, совершенных с ней. Для этого достаточно получить выписку из ЕГРП, получить которую может любое физическое или юридическое лицо, обратившись в территориальный орган Росреестра. Примечательно, что собственник может также узнать информацию о том, кто делал запросы по данному объекту недвижимости, так как все запросы сохраняются.

О том, кто проживает в квартире на момент сделки, можно узнать, обратившись в паспортный стол за выпиской из домовой книги. При этом, в большинстве случаев для получения сведений о квартире требуется присутствие самого продавца.

«Что касается недвижимости, ранее принадлежащей городу и переданной гражданам в собственность, стоит отметить, что потенциальный покупатель вправе обратиться в департамент жилищной политики с просьбой проверить законность первичного выбытия жилого помещения из собственности города. В случае если в процедуре приватизации в интересах гражданина, в собственность которого было передано жилье, участвовал другой гражданин по доверенности, не лишним будет обратить внимание ведомства на данное обстоятельство. При этом важно поставить перед ним вопрос о проверке наличия либо отсутствия на момент приватизации в органах, производящих государственную регистрацию актов гражданского состояния, записи о смерти лица, в пользу которого произошла приватизация», — отметил Музыкантский.

Если в течение короткого промежутка времени квартира сменила несколько хозяев, а в ее истории есть лица, которые были сняты с регистрационного учета в одном месте, но не были зарегистрированы в другом, если ранее квартира продавалась по доверенности, потенциальным покупателям стоит насторожиться. 

Таким образом, покупка квартиры из долгожданного радостного события грозит превратиться в настоящее детективное приключение. Но даже соблюдение всех вышеперечисленных правил вовсе не гарантирует чистоту сделки.

«До тех пор, пока ситуация не будет изменена (обращения от уполномоченного и ОП переданы в Верховный суд, который вправе разъяснить судам низшей инстанции, как следует решать подобные споры), я категорически не рекомендую москвичам покупать жилье на вторичном рынке или, по крайней мере, страховать риск утраты собственности» — заключил уполномоченный.

http://www.rosbalt.ru/moscow/2014/06/27/1285404.html